Como Declarar um Imóvel Popular no Imposto de Renda

Aprenda declarar imóveis populares corretamente e evite problemas com Receita.

Declarar o Imposto de Renda é uma obrigação que assusta muitos brasileiros, especialmente quando envolve bens como imóveis. Entre as dúvidas mais comuns está a forma correta de declarar um imóvel popular, especialmente os adquiridos por meio de programas habitacionais, como o Minha Casa Minha Vida (atual Casa Verde e Amarela) ou financiados pela Caixa Econômica Federal.
Embora pareça um processo complicado, entender as regras e os campos corretos da declaração é fundamental para evitar inconsistências, multas e problemas futuros com a Receita Federal.

Neste artigo, você aprenderá de forma detalhada como declarar seu imóvel popular, seja ele quitado, em financiamento, adquirido em conjunto com outra pessoa ou ainda em construção. Além disso, explicaremos quando e por que declarar, quais informações são obrigatórias e o que muda se o imóvel foi adquirido por meio de subsídios do governo.

 Quando é Obrigatório Declarar um Imóvel Popular

A obrigatoriedade de declarar um imóvel popular no Imposto de Renda não depende apenas do valor do bem, mas também da situação financeira do contribuinte. Mesmo um imóvel de baixo valor deve ser informado se o contribuinte se enquadrar em uma das condições que exigem a entrega da declaração — como ter rendimentos tributáveis acima do limite anual definido pela Receita (por exemplo, R$ 30.639,90 em 2024) ou possuir bens e direitos acima de R$ 300 mil.

Assim, se você adquiriu um imóvel popular e, somando-o a outros bens (carro, poupança, etc.), ultrapassa esse valor, é necessário informar o bem à Receita Federal.

Mesmo que o imóvel esteja em nome de mais de uma pessoa, cada proprietário deve declarar a parte que lhe pertence, informando o valor proporcional à sua participação no contrato. Isso é especialmente importante em casos de casais que compraram o imóvel juntos, com renda combinada.

Outro ponto relevante é que o imóvel precisa ser declarado no ano seguinte à compra, mesmo que ainda esteja sendo financiado. O valor informado, porém, não será o valor total do imóvel, e sim os valores efetivamente pagos até o final do ano-calendário (entrada, parcelas pagas e outros custos).

 Onde Declarar o Imóvel: Ficha “Bens e Direitos”

A declaração de imóveis é feita na ficha “Bens e Direitos” do programa da Receita Federal. Nela, o contribuinte deve selecionar o grupo 01 – Bens Imóveis e, em seguida, o código específico para o tipo de bem.

No caso de imóveis populares, o código mais comum é o 11 – Apartamento ou 12 – Casa, conforme o tipo de propriedade. Se o imóvel ainda estiver em construção, utiliza-se o 13 – Terreno ou 16 – Construção, dependendo da situação.

No campo “Discriminação”, devem ser informados todos os detalhes relevantes, como:

• Endereço completo do imóvel

• Nome e CNPJ da construtora, incorporadora ou instituição financeira (ex: Caixa Econômica Federal)

• Data da aquisição

• Valor pago até o momento

• Número do contrato de financiamento (se houver)

• Percentual de propriedade (em caso de copropriedade)

É importante não incluir o valor total do imóvel financiado. O contribuinte deve declarar apenas o que efetivamente foi pago até o fim do ano anterior, incluindo entrada, prestações quitadas, taxas de cartório e ITBI. O saldo devedor não entra na declaração de bens, pois ele será amortizado ao longo dos anos conforme o pagamento das parcelas.

 Como Declarar um Imóvel Financiado

Grande parte dos imóveis populares é adquirida por financiamento habitacional, e esse é um dos pontos que mais gera confusão na hora de declarar. O procedimento correto depende de quem é o agente financeiro e como o contrato foi firmado.

Imóvel Financiado pela Caixa Econômica Federal

Se o imóvel foi adquirido através do Minha Casa Minha Vida (ou Casa Verde e Amarela), com financiamento pela Caixa, o contribuinte deve seguir este modelo:

• Ano da compra: informar o valor efetivamente pago em 31 de dezembro do ano anterior.

• Ano seguinte: somar o valor já informado com as novas parcelas pagas durante o ano.

Exemplo:
Se em 2023 você pagou R$ 10.000 de entrada e mais R$ 5.000 em parcelas, o valor a declarar em 31/12/2023 será R$ 15.000. No ano seguinte, se pagou mais R$ 6.000 em parcelas, o valor em 31/12/2024 passará a ser R$ 21.000.

Esse processo deve ser repetido até a quitação completa do imóvel.

Além disso, subsídios concedidos pelo governo, como o desconto do FGTS ou benefícios do programa habitacional, não devem ser declarados como rendimentos, pois não representam um ganho direto, e sim uma redução no custo da aquisição.

Financiamento Direto com Construtora

Quando o imóvel é financiado diretamente com a construtora, o procedimento é semelhante. O contribuinte deve informar o valor pago anualmente, com detalhes do contrato, número de prestações e identificação da empresa.

É fundamental guardar todos os comprovantes de pagamento, contratos e escrituras, pois a Receita pode solicitar essas informações em uma eventual fiscalização.

 Como Declarar um Imóvel Quitado ou Recebido em Programas Habitacionais

Se o imóvel popular já está quitado ou foi recebido totalmente pago por meio de um programa social, como Minha Casa Minha Vida – Faixa 1, o processo é mais simples, mas requer atenção.

Nesse caso, o contribuinte deve declarar o valor total pago ou financiado até a quitação. Se houve subsídio, apenas o valor que saiu do próprio bolso deve constar.

Na discriminação, é importante mencionar que o imóvel foi adquirido por meio de programa habitacional, indicando o nome do programa e o agente financeiro (Caixa, Banco do Brasil, etc.).

Exemplo de texto no campo “Discriminação”:

“Aquisição de imóvel residencial pelo programa Minha Casa Minha Vida, localizado na Rua das Flores, nº 123, Bairro Jardim Brasil, município de São Paulo/SP. Financiamento realizado pela Caixa Econômica Federal, contrato nº XXXXXXX. Valor total pago até 31/12/2024: R$ 68.000,00.”

Se o imóvel foi recebido de doação, o contribuinte deve informar o valor conforme o valor venal do IPTU ou o valor de mercado, e também declarar o nome e CPF do doador.

Já no caso de herança, o imóvel deve ser declarado conforme os valores constantes do inventário ou da escritura de partilha, respeitando a data do falecimento e o valor histórico.

Erros Comuns e Cuidados Importantes

Ao declarar um imóvel popular, pequenos erros podem levar à malha fina. Por isso, é importante conhecer os deslizes mais frequentes e como evitá-los.

1. Declarar o valor total do contrato

Esse é o erro mais comum. Apenas o que foi efetivamente pago até 31/12 de cada ano deve ser informado, não o valor total do financiamento.

2. Omitir o imóvel por achar que é “de baixo valor”

Mesmo imóveis simples, adquiridos por programas sociais, devem constar na declaração se o contribuinte se enquadra nas regras da Receita. Omissões podem gerar inconsistências e penalidades.

3. Não atualizar o valor pago anualmente

A cada declaração, o valor deve ser acrescido das novas parcelas quitadas. Deixar o valor igual todos os anos indica à Receita que o imóvel não está sendo pago.

4. Informar valores de mercado

A declaração deve refletir o valor histórico pago e não o valor de mercado ou de avaliação atual do imóvel. Atualizações são feitas apenas em casos de reformas significativas devidamente comprovadas.

5. Esquecer de declarar o uso do FGTS

Se parte da compra foi feita com recursos do FGTS, esse valor deve ser incluído no total pago, já que ele faz parte dos recursos do contribuinte utilizados para aquisição do bem.

Outro ponto importante é manter todos os documentos guardados, como escritura, contrato de financiamento, extratos bancários e comprovantes de pagamento, por pelo menos cinco anos após a quitação, para eventuais comprovações.

Conclusão

Declarar um imóvel popular no Imposto de Renda é um procedimento que exige atenção aos detalhes, mas está longe de ser um bicho de sete cabeças. Com as informações corretas e a documentação em dia, o contribuinte evita erros que podem gerar dor de cabeça com a Receita Federal.

O segredo é informar apenas os valores pagos até o final de cada ano, detalhar corretamente o tipo de imóvel e o agente financeiro, e atualizar os valores anualmente conforme o avanço do financiamento.

Além disso, compreender que subsídios governamentais e descontos não são rendimentos evita inconsistências.
Mesmo um imóvel simples, adquirido por meio de programas como o Minha Casa Minha Vida, deve ser declarado corretamente para garantir transparência, segurança jurídica e regularidade fiscal.

Em resumo, declarar o imóvel é um passo essencial para quem deseja manter sua vida financeira organizada e em conformidade com as regras da Receita Federal. Afinal, cumprir suas obrigações fiscais é também valorizar o patrimônio conquistado com tanto esforço.